用商业贷款或陷阱代替抵押贷款？
贷款非法进入楼市，影响信用记录，伪造申请贷款可被起诉
目前，多家银行的经营贷款利率已降至3.4%-3.8%的最低水平，少数银行甚至可以为部分优质企业客户提供3%左右的优惠利率。房贷利率与商业贷款利率的利差，让不少中介看到了“商机”。
“置换房贷，500万贷款10年存几百万利息”“最低利率3.4%，速度快，额度高”……最近很多房贷客户收到金融中介打来销售电话信用贷款，说服他们 将您的高利率抵押贷款转换为低利率的商业贷款，并节省大量利息。真的是这样吗？
北京青年报记者采访多位业内人士发现，所谓的贷款换货操作，不仅存在各种隐性收费，还存在政策和法律风险。一旦金融机构发现违规操作，将立即要求贷款人在短时间内清偿所有欠款。
现象
中介推动房贷转商贷业务
商业贷款，顾名思义，就是为了满足企业经营的需要而发放的贷款。据了解，随着国家对小微企业的支持力度加大，贷款市场报价利率（LPR）逐步下降，多家银行的经营性贷款利率已降至最低水平3.4%-3.8%，少数银行部分优质企业客户甚至可以给予3%左右的优惠利率。
尽管大多数个人抵押贷款也与 LPR 挂钩，并通过在 LPR 上加分来定价，但现有抵押贷款客户的积分范围已在抵押合同中固定。因此，很多近两年拿房贷的客户，还停留在5.5%甚至6%以上。两者的利差，让不少中介看到了“商机”，号称提供“一站式”服务。
因为商业贷款是贷款企业产品，所以贷款持有人名下必须有一家公司。
北青报记者以客户身份咨询了从事基金中介业务多年的“王经理”。他说，现在特别适合用房贷代替商业贷款，利率可以达到3.4%，只要名下在北京市区有居所即可。“王经理”表示，他们将帮助准备所有与公司持股相关的程序和申请贷款。但是，客户需要先还清抵押贷款，解除原来的抵押贷款，然后再向银行申请商业贷款。如果客户无法自行偿还原始抵押贷款，他们还可以提供过渡资金。
“王经理”还强调，贷款宕机后，不能直接进入客户自己的账户。必须有“第三方”，即公司需要与采购原材料等业务活动联系的供应商。“第三方收到 贷款，然后将钱存入您的帐户。”
这种“周到”的服务当然不是免费的。“王经理”表示，他们的收费标准是贷款金额的1%-2%，会根据每个案件的实际难度而有所不同。如涉及第三方，可另行收费。一般为0.5%。过桥基金的日利率一般为千分之一。
北青报记者从其他市场人士处获悉，以房贷代替经营性贷款的基本操作是“王经理”介绍的“套路”，但收费标准会有所不同。比如不同城市不同中介的标准有高有低，低的可以达到5/10,000，高的可以达到2/1,000。但是，只要不发放商业贷款，过桥资金就会每天收取。虽然中介说很快就会搞定，但在现实中，有些客户在贷款的过程中遇到了意想不到的“失误”，一个月之内才放下货款，过桥利息花费不菲钱。
值得一提的是，所有这些费用和利息都是转贷成本。据公开报道，少数“无良”中介在办理过程中会以各种名义收取额外费用，如担保费、公证费等。转贷人最终发现，转贷成本很高高于预期。
风险
商业贷款需要定期更新
事实上，很多现实案例表明，以商业贷款代替房贷的客户将面临诸多政策和法律风险。绝大多数中介机构并未向其客户传达所有风险。
某大型国有银行信贷部专业人士告诉北青报记者，监管部门一直严禁商业贷款非法流入楼市，尤其是去年以来，监管力度明显加强。依靠中介包装申请商业贷款，绝对是违法的。银行对申请商业贷款的公司有不同的要求。以他所在的银行为例，必须要求公司经营一年，贷款法定代表人和大股东一年以上可以申请贷款@贷款 ，打包后的公司通常更换时间较短，不符合银行操作贷款的要求，银行也会加大审核力度。即使中介通过欺诈手段成功帮助客户申请商业贷款，银行也会在贷后管理中跟踪公司的经营情况。一旦发现异常，检测到贷款非法进入楼市，银行会要求客户在期限内还清所有贷款，客户的个人信用报告也会留下不良记录记录。
北青报记者发现，对于违规打包的经营性贷款，提款并非小概率事件。去年，全国开展了打击商业贷款非法进入楼市的专项行动。许多客户收到银行的通知，要求他们撤回贷款。短时间内收不到钱还清贷款，只能找高息的过桥资金以备不时之需，甚至不得不为低价卖房筹款。
2020年中国信合贷款利率，在中介的管理下，深圳的舒敏先生以自己名下的二手房作为抵押，申请了200万元的运营资金作为首付。去年8月初，他突然接到银行的通知，要求他在30天内还清所有违规行为贷款，否则不仅会被罚息，还会被列入失信名单. 舒老爷子手里的房子一时卖不出去，也没有那么多多余的钱。着急的他只能借高息的过桥资金来偿还贷款。面对每天近2000元的利息，以及二手房的难卖，舒先生说自己活得像一年。最后，二手房不得不降价出售。
此外，大多数银行都会要求经营贷款客户的期限为1年或3年，最长可续期5年。利率越低，续订间隔越短。每次续贷时，银行也会按程序审核公司的贷款资质和经营情况。银行不保证续贷成功，也不保证续贷时利率与原来一样。
更让贷款持有人感到压力的是，很多银行在续贷时会要求先归还本金，等续贷成功后再发行新的贷款。这意味着客户很可能会从中介那里找到过渡资金以应对紧急情况。
有银行人士表示，近两年受疫情影响，为了支持实体经济，经营正常的小微企业基本可以在没有资金的情况下续贷。很多人觉得商业贷款很宽松。如果未来政策发生变化，将提供优惠条件。不，贷款利率也可能会更高。这些都是借款人必须考虑的政策风险。
提醒
贷款申请伪造或刑事起诉
从中介“一站式”服务的角度来看，以商业贷款代替房贷的整个流程复杂，手续繁琐，环节多。任何节点的任何错误都可能导致贷款用户遭受损失，甚至面临法律风险。
比如合伙人徐桂林说，贷款商业贷款不直接进入我的账户。万一出现不可靠的第三方，或者第三方发生意外，他们可能拿不到钱或拿不到钱。及时拿钱。另外，如果中介提供的过桥资金出现问题，贷款不仅拿不到钱，还会陷入债务纠纷。
徐桂林提醒大家，找中介打包商业贷款首付贷款，最严重的后果不是金钱损失中国信合贷款利率，也不是个人信用损失，而是“坐牢”。如果借款人及贷款中介在申请贷款过程中出现欺诈行为，给银行造成坏账，则可能涉嫌诈骗贷款过桥垫资，银行可致电警方并追究刑事责任。
据了解，我国《刑法》规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑。或刑事拘留，并处或仅处罚款；造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，诈骗贷款金额在100万元以上，给银行造成的损失在20万元以上的，可以立案。
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